6 možností, pokud potřebujete přesídlit a nemůžete svůj dům prodat

Navzdory skutečnosti, že jsme uváděli náš dům na trh po jaře - hlavní realitní sezóně - a skutečnost, že první daňový úvěr pro homebuyery vypršel dva měsíce před naším přesunem, jsme si byli jisti, že dům prodáme v rámci několik měsíců.

Chlapče, mýlili jsme se.

Trvalo téměř celý rok - do května roku 2011 - než jsme mohli náš dům prodat, a za cenu téměř o 20 000 $ nižší, než jsme očekávali.

Toto je až příliš běžná situace pro rodiny, které se musejí přesídlit. Po havárii na bydlení už není prodej vašeho domu relativně snadnou součástí přemístění. Naštěstí existuje několik možností pro majitele domů, kteří se snaží prodat.

Možnosti pro ty, kteří nemohou prodat svůj dům

1. Prodejte za správnou cenu

Během pěti let v našem domě v Columbusu jsme s manželem vložili mnoho tisíc dolarů na vylepšení domů a nespočet hodin naší vlastní práce. I když jsme věděli, že zlepšení domova je něco, co by mělo být provedeno, protože jsme chtěli výsledky (a nejen zvýšenou hodnotu dalšího prodeje), stále jsme si nemohli pomoci, ale dostali jsme do očí dolary, když jsme začali plánovat náš krok. Původně jsme uvedli náš dům o přibližně 25 000 dolarů více, než jsme za něj zaplatili - cenu, která by byla pro náš domov vhodná před srážkou s bydlením, ale ne za cenu, kterou bychom mohli získat v roce 2010.

Než jsme prodali, měli jsme štěstí, že jsme prodali za pouhých 6 000 dolarů více, než byla naše původní nákupní cena. I když je nepravděpodobné, že by původně uvedení našeho domu na tuto cenu by urychlilo prodej - kupující byli první jednotlivci, kteří projevili vážný zájem o dům za každou cenu - je důležité si uvědomit, že peníze (a čas) vložené do dům často nezvýší kupní cenu, zejména na dolním trhu.

Spolupracujte se svým realitním makléřem na realistickém čísle, které vás neuznává z trhu a umožňuje vám rychle prodávat. Jedním ze způsobů, jak toho dosáhnout, je podívat se na ceny srovnatelných domů, které se nedávno prodaly. Pokud se naopak podíváte seznam ceny domů podobné těm vašim, nemusíte mít přesný smysl pro trh, protože tyto ceny by mohly být ceněny výrazně nad to, co je prodejce ochoten zaplatit.

A co je nejdůležitější, když na trhu s bydlením zažívá lepek, musíte si uvědomit, že cena, za kterou můžete svůj dům prodat, bude pravděpodobně nižší, než byste chtěli, a možná dokonce méně, než kolik jste za dům zaplatili. Ale nezapomeňte, že pokud si nemůžete dovolit prodat svůj dům za méně, než jste zaplatili, nejste bez možností.

2. Počkejte to

Plánování na to nejhorší je to, co musí všichni prodejci domů udělat, a nečinění bylo největší chybou, kterou jsme s manželem udělali. Předpokládali jsme, že havárie na bydlení neovlivnila naše okolí. Ale se dvěma zabaveními v několika blocích od nás a některými domy v sousedství, které prodávaly za méně, než by stálo za to, jsme měli (a náš Realtor) vidět psaní na zdi. Místo toho jsme si hned v Indianě bezstarostně koupili nový dům, protože jsme si mysleli, že bychom měli jen pár měsíců dvojitých hypoték.

Lepší plán by pro nás byl pronájem bytu na rok nebo dva, protože jsme čekali, až se náš první dům prodá. Nejenže by to na nás vzalo finanční tlak, ale také by nám dalo příležitost dozvědět se více o různých čtvrtích našeho nového města..

Další možností během náročného trhu s bydlením je, že část rodiny zůstane na místě, zatímco nový zaměstnanec se přesune sám, aby převzal nové zaměstnání. I když to může být emocionálně obtížné, usnadňuje to udržování domu ve špičce a umožňuje vyhýbat se zvýšeným nákladům na pojištění prázdného domu..

Nakonec je nejlepší předpokládat, že svůj dům neprodáte rychle, a na základě toho vytvoříte své plány bydlení a stěhování.

3. Staňte se pronajímatelem

V některých ohledech může být pronájem vašeho domu šťastným řešením vašich prodejních potíží. Než se však do toho pustíte, musíte toho hodně vědět o bytí.

Náklady

• Pojištění domu. Pronájem vašeho domu nese několik souvisejících nákladů, které nemusíte očekávat. Například vaše pojištění majitelů domů se musí změnit na politiku, která se specificky vztahuje na pronajímatele / nemovitosti k pronájmu. Podle pojišťovacího informačního institutu „Majitelské smlouvy obecně stojí o 25% více než standardní politika majitelů domů, protože majitelé potřebují více ochrany než typický majitel domu.“
• Správa nemovitostí. Kromě toho by náklady na správu nemovitostí - zejména pokud jste vzdálený pronajímatel - mohly potenciálně sníst velkou část příjmů z pronájmu. Pokud se nacházíte v jiné části země, budete muset mít po ruce někoho, kdo se postará o jakékoli problémy, od ucpaných odtoků, přes běžnou údržbu až po nájmy mrtvých. Ve většině případů je třeba najmout správce nemovitosti, který vás obvykle bude stát asi 10% z měsíčního nájemného.
• Kapitálové zisky. Nakonec se vaše daňové zatížení pravděpodobně změní, když se stanete pronajímatelem. Například jednou z možných daňových obav je vaše možná ztráta osvobození od daně z kapitálových výnosů. Pokud žijete ve svém domě dva z pěti let před prodejem vašeho domu, nemusíte platit daně z prodeje až 250 000 $ (500 000 $ pro manželské páry) z prodeje vašeho domu. Pokud však nakonec přestanete pronajímat svůj dům déle než tři roky poté, co jste se přestěhovali a poté prodáte za zisk, dlužíte federální vládě za tento zisk dlužné peníze.

Potenciální daňové výhody

• Uplatnění kapitálové ztráty. Jedním z protichůdných důvodů k obavám ze ztráty osvobození od daně z kapitálových výnosů (zejména na dolním trhu) je to, že pronájem vašeho domu a jeho následný prodej se ztrátou znamená, že si můžete nárokovat kapitálovou ztrátu proti příjmu. To může být velká daňová úleva, a proto je pro prodejce na dolním trhu často skvělý nápad pronajmout si svůj dům před prodejem, protože část svých ztrát mohou skutečně získat zpět daní.
• Daňové úlevy. Kromě nárokování vaší kapitálové ztráty proti vašemu příjmu existují další daňové úlevy pro majitele domů, kteří si pronajímají své domovy, zatímco jsou pronajímateli. Pronajímatelé si mohou odečíst prakticky veškeré náklady spojené s údržbou a marketingem svého nájemního domu, jako jsou pojistné, opravy, reklamní náklady, terénní služby, služby správy nemovitostí, hypoteční úrok a dokonce i cestovní výdaje spojené s pronájmem.

Nastavení vašich sazeb
Může být obtížné znát příslušnou částku, kterou je třeba účtovat za nájem. Obecná pravidla pro investice do nemovitostí naznačují, že k vytvoření pozitivního peněžního toku je třeba účtovat alespoň 1% z částky hypotéky. Toto pravidlo je však o něco složitější, když pronajímáte svůj stávající domov.

Nejprve musíte určit, kolik nájemného je typické pro vaše okolí. I když existuje jen málo nemovitostí k pronájmu, kde žijete, stále můžete určit přiměřenou cenu. Promluvte si s agenturami pro správu nemovitostí a získejte více informací o sazbách a hledejte podobné výpůjčky online. Craigslist, Rentometer a Rent.com jsou také dobré zdroje ke kontrole.

Musíte také zohlednit míru neobsazenosti, abyste získali představu o tom, kolik peněz můžete očekávat za rok pronájmu. Většina rad investic do nemovitostí naznačuje, že plánujete pouze 10 a půl měsíce obsazenosti ročně - to znamená, že můžete očekávat 10% neobsazeného místa za jakoukoli konkrétní dobu, kterou pronajímáte.

I když zjistíte, že výše nájemného, ​​které byste mohli účtovat (minus související účetní náklady a míra neobsazenosti), nepostačuje k pokrytí vašeho měsíčního hypotečního účtu, může mít smysl si pronajmout svůj dům, spíše než se pokusit nést hypotéku sami.

Hledání nájemníků
Jedním z nejnáročnějších aspektů pronájmu vašeho domu je nalezení spolehlivých nájemníků. Musíte se ujistit, že inzerujete na vysoce viditelných místech: online, a to jak na půjčovnách jako Rent.com a Craigslist, tak na sociálních sítích, jako je Facebook; prostřednictvím lokálních relokačních firem a personálních oddělení; na všech místních univerzitách; a se staromódním nápisem ve vašem dvoře.

Jakmile budete mít uchazeče, je nutné, abyste je prošli skríningovým procesem. Aplikace na platformě a smlouvy o pronájmu najdete online, ale musíte se ujistit, že se zeptáte svých potenciálních nájemců na jejich příjmy, historii zaměstnání a historii pronájmu - a zavolejte na všechny jejich reference.

Nezapomeňte také, že můžete požádat o čísla sociálního zabezpečení pro ověření pozadí a kredity prostřednictvím webu, jako je E-Renter. Tyto prověrky a kreditní kontroly stojí nominální poplatek (kolem 25 $), ale mohou vám ušetřit řadu bolestí hlavy.

4. Proměňte svůj dům v rekreační pronájem

I když se stávat dlouhodobým pronajímatelem není možné nebo lákat, stále můžete některé náklady vyrovnat tím, že si pronajmete svůj domov cestujícím. Pokud uvedete svůj dům jako rekreační dovolenou ve Vrbo nebo na místě s možností pronájmu ubytování typu peer-to-peer, Airbnb vám může pomoci vyjet z propadu trhu, dokud nebudete schopni prodat..

Pokud navíc využíváte svůj dům jako rekreační dovolenou tak často, že se kvalifikuje jako nemovitost vytvářející příjem, a vy nakonec prodáte nemovitý majetek dříve, než se trh zotaví, můžete si nárokovat ztrátu z daní.

5. Dejte svůj domov na krátký prodej

Pokud se absolutně musíte přesídlit a jste doma pod vodou, krátký výprodej je posledním příkopem, který vás alespoň dostane ven z domu. V takovém případě byste se vy i váš věřitel dohodli na prodeji domu za výrazně sníženou cenu, jen aby byl prodán. Váš věřitel pak odpustí nedostatek mezi tím, co jste schopni zaplatit za hypotéku, a plnou částkou. Je však důležité si uvědomit, že v některých případech je tento nedostatek ne odpuštěno, a prodávající je stále zodpovědný za jeho zaplacení věřiteli.

Bohužel, i když je tento nedostatek odpuštěn, může mít krátký prodej dlouhodobé finanční důsledky. Může to poškodit vaše kreditní skóre, i když ne tolik jako uzavření trhu, kterému se často krátký prodej snaží vyhnout. Věřitelé také obecně souhlasí s krátkým prodejem, pokud je majitel domu již pozadu s platbami a obdržel výchozí oznámení.

Stačí říci, že krátký prodej je řešením, pouze pokud je váš hypoteční problém jinak nepřekonatelný.

6. Jděte do uzavření trhu

V některých případech se to může zdát, jako by bylo jedinou možností umožnit bance vyloučit z vašeho domu. I když vás uzavření trhu dostane z vašeho nepořádku v bydlení, je to alternativa, které musíte tvrdě pracovat, abyste se jí vyhnuli. Většina lidí chápe, že uzavření trhu má závažné úvěrové důsledky - ale ne mnoho z nich si uvědomuje, že přístup k vaší kreditní kartě by vás mohl stát kreditními kartami. Po uzavření trhu může bývalý majitel domu najít kreditní karty zrušené nebo snížené limity. Kromě toho to trvá roky (obvykle tři až sedm), než jsou banky ochotny využít hypotéku pro majitele domu, který se zabýval bývalým domem.

Uzavření trhu také nutně neznamená, že majitel domu může odejít bez utrácení peněz. Ve většině států mohou banky legálně jít po majitelích domů za nedostatek, což je rozdíl mezi tím, co se banka dokázala dostat do domu, a tím, co ještě dluží na hypotéce. A dokonce i ti majitelé domů, kteří žijí ve státě se zákony proti deficitu, musí stále odpovídat bance, pokud si někdy vzali druhou půjčku nebo refinancovali hypotéku, aby vydělali nějaký kapitál. Zákony proti nedostatkům v těchto případech majitele domů nechrání.

Vše, co může majitel domu udělat, aby se vyhnul uzavření trhu, je v konečném důsledku nejlepším finančním rozhodnutím, protože uzavření trhu může v nadcházejících letech i nadále negativně ovlivňovat finance..

Závěrečné slovo

Pravděpodobně nebude možné prodat váš dům v požadovaném časovém rámci nebo za cenu, kterou byste chtěli, ale přijetí této skutečnosti a přijetí příslušných rozhodnutí vám může pomoci dosáhnout nejlepšího finančního výsledku pro vaši situaci. Za předpokladu, že nejhorší je na trhu s bydlením, je s největší pravděpodobností nejbezpečnější postup pro vaše spodní linie.

Už jste se nedávno pokusili prodat svůj domov? Jaké další tipy navrhujete těm, kteří se snaží prodat?